Mənzillər: müsbət və mənfi cəhətləri. Böyük fərq

Bir neçə il əvvəl mənzillər daşınmaz əmlak bazarında peyda oldu. Bu obyektlər mənzillərdən əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənir və onların alınması və sonrakı yaşayışı öz nüanslarına malikdir.

Rusiya qanunvericiliyinə görə, mənzillər ümumi sahəsi ən azı 40 kvadratmetr olan daha yüksək komfort kateqoriyalı otel otaqlarıdır.

Onlar təchiz olunmuş vanna otağı, xüsusi mətbəx sahəsi və iki və ya daha çox qonaq otağından ibarətdir.

İlk mənzillər Avropada 20-ci əsrin əvvəllərində tikilmişdir. Əslində bunlar ev tipli mini otellərdir.

Rusiyada belə daşınmaz əmlak ilk dəfə 2000-ci illərin əvvəllərində Moskvada peyda olub. (biznes mərkəzi Moskva şəhəri). Hazırda çox böyük həcmdə mənzillər tikilir. Bunun bir neçə səbəbi var:

• Mənzillər alıcılar arasında tələbatdır. Analoji bazar seqmentində yerləşən mənzillərdə bir kvadrat metrin qiyməti ilə müqayisədə bir metrin dəyəri xeyli aşağıdır;
• Bir yaşayış kompleksinin tikintisini adi yaşayış binalarına nisbətən əlaqələndirmək daha asandır: binanın tikiləcəyi torpaq sahəsinə daha az tələblər var;
• Mənzillərin tikintisi daha ucuz olacaq: onlar yaşayış binaları üçün çoxlu tələblərə tabe deyillər.

Mənzillərdən nə ilə fərqlənir?

Mənzillər mənzillərin sinonimi deyil. Əsas fərq ondan ibarətdir ki, yaşayış üçün yararlı olmasına baxmayaraq, onların yaşayış evi kimi təsnif edilməsi sənədləşdirilməyib.

Bir sıra digər fərqləri qeyd etmək olar:

Daşınmaz əmlak bazarı müxtəlif növ ekonom və elit sinif mənzillər təklif edir:

• çardaqlar və çardaqlar;
• Tək səviyyəli obyektlər;
• İki səviyyəli, o cümlədən asma mərtəbə, ayrıca giriş.

Mənzillərdə yaşamağın müsbət və mənfi tərəfləri

Tipik olaraq, mənzillər aşağıdakı yerlərdə görünür:

• Bir sıra səbəblərə görə yaşayış evinin tikintisi mümkün deyil;
• Ticarət sahəsinin tikintisi nəzərdə tutulur, lakin tərtibatçı bütün binanın mağazalara və ofislərə verilməsini çox baha başa gəlir və qeyri-mümkün hesab edir.

Mənzil almaq və yaşamağın müsbət tərəflərindən danışarkən aşağıdakıları qeyd etmək olar:

• Şəhərin mərkəzində yerləşən yeni yaşayış binasında yerləşmə;
• Böyük şəhərlərdə, mərkəzi ərazilərdə yeni yaşayış komplekslərinin tikintisi praktiki olaraq yoxdur. Mənzillər məqsədyönlü şəkildə tikilir, burada gələcək yeni sakinlər ən cəlbedici əmlakı seçə bilərlər;
• Bina istifadəyə verildikdən sonra tez bir zamanda köçürülmə. Mənzillər tam köçməyə hazır şəkildə icarəyə verildiyi üçün binaların sahibləri açarları aldıqdan dərhal sonra mənzilə keçə bilərlər;
• Binalar üçün əlavə xərc tələb olunmur. Mənzillərdən fərqli olaraq, mənzillərdə ilkin olaraq bitirmə işləri aparılır və bəzən mebel quraşdırılır, bu da təmirə əhəmiyyətli qənaət etməyə imkan verir;
• Bazar o qədər müxtəlifdir ki, işə daha yaxın bir mənzil seçə bilərsiniz;
• Sakinlər birbaşa yaşayış komplekslərinin ərazisində müxtəlif əlavə xidmətlərdən yararlana bilərlər: spa, restoranlar, mağazalar, fitnes salonları, gözəllik salonları və kafelər;
• Çox vaxt mənzillərə öz xidmət şirkətləri tərəfindən xidmət göstərilir. Sakinlərin günün istənilən vaxtı yüksək səviyyəli otellərdə göstərilən bütün xidmətləri sifariş etmək imkanı var: təmizlik, camaşırxana, ərzaq çatdırılması;
• Mənzil sahibləri və onların ev təsərrüfatları mənzillərdə yaşayan vətəndaşlarla eyni əsasda tibbi xidmətə, məktəblərdə və uşaq bağçalarında yerlərə arxalana bilərlər;
• Mənzildə yaşamaq barədə fikrini dəyişərək, binanın sahibi onu idarəetmə şirkəti vasitəsilə icarəyə verə bilər və təkbaşına kirayəçi tapmaqdan narahat olmayacaq.

Mənfi cəhətlər arasında:

• Yoxluq;
• Yüksək, o cümlədən həmişə imtina edilə bilməyən müxtəlif əlavə xidmətlərin mövcudluğu səbəbindən;
• Kiçik uşaqlı ailələr üçün rahat yaşayış şəraitinin olmaması;
• Apart otellərin tərtibatçılarının binanı parkinq yerləri ilə təmin etmək öhdəliyi yoxdur.

Yaşayış daşınmaz əmlakının və mənzillərin alınması və kirayəsi qiymətlərindəki fərqlər

Daşınmaz əmlak bazarında mənzillərin payı artır.

Eyni bazar seqmentində yerləşən mənzillərlə müqayisədə mənzillərdə kvadrat metrin qiyməti təxminən 20-25% aşağıdır.

Qiymət fərqi aşağıdakılarla bağlıdır:

• Sənədli şəkildə mənzillər yaşayış əmlakına aid deyil;
• Onların saxlanması adi bir mənzildən bir qədər baha başa gələcək;
• Yaşayış komplekslərində yaşayış binaları üçün məcburi olan uşaq meydançası və parkinq yerləri olmaya bilər.

Məsələn, Moskvada mənzillərin qiyməti 7 milyon rubldan (LOFTPOST kompleksi), Moskva vilayətində - 3 milyon rubldan (Tsaritsynoda "Start-Format" kompleksi), Soçidə - 4,5 milyon rubldan, Bolqarıstanda - 25 milyon rubldan başlayır. min avro.

Belə daşınmaz əmlakın alınması sərmayə qoymağın yollarından biridir.

Sahiblər çox vaxt onu uzunmüddətli və ya gündəlik icarəyə verirlər. Mənzil sahibi kirayədən mənzil sahibinə nisbətən 10-15% daha çox qazana bilər:

• Mənzillərin daha “maraqlı” yeri var. Məsələn, şəhərin biznes mərkəzində onlara gələn iş adamları arasında mütləq tələbat olacaq;
• Mənzildə olan qonaq istənilən vaxt bütün əlavə xidmətlər ala bilər;
• İnsanlar köhnə mənzil fondunda yerləşən mənzildənsə, yeni tikilidəki mənzillərə üstünlük verirlər.

Mənzilləri kirayə verməklə necə biznes qurmaq olar?

Avropalıların anlayışına görə, mənzillər satış və ya kirayə üçün nəzərdə tutulmuş mənzillərdir. Eynilə, Rusiyada investorlar çox vaxt bu cür daşınmaz əmlakı yalnız kommersiya məqsədləri üçün alırlar.

Optimal seçim kiçik apart-otel yaratmaqdır ki, onun qonaqları adi mehmanxanada olduğu kimi evdəki yaşayış şəraitinə və bütün xidmətlərə arxalana bilərlər. Bu məqsədə, məsələn, bir dam altında yerləşən bir neçə mənzil almaqla nail olmaq olar.

Otel sənayesi çox rəqabətlidir. Kirayə mənzillərin gəlir gətirməsi üçün kirayə bazarındakı vəziyyəti mənimsəmək və müştəriləri cəlb etmək üçün yeni və innovativ yollar tapmaq vacibdir. Rahat yerdə yerləşən mənzil kirayəsi oteldən qat-qat ucuzdur. Buna görə də kirayəçilər arasında tələbat var.

Əgər cəmi bir neçə il əvvəl bu tip daşınmaz əmlak “qanundan kənar” hesab olunurdusa: məsələn, mənzillərdə hətta müvəqqəti qeydiyyat da almaq mümkün deyildisə, indi bir çox hüquqi məsələlər artıq həll olunub. Yaşayış binalarının tikintisinin formal olaraq qeyri-mümkün olduğu yerlərdə inşaatçılar alıcılar arasında tələbat olan yaşayış kompleksləri tikirlər və təkliflərin sayı durmadan artır.

Əvvəllər yalnız dəbdəbəli mənzil hesab edilən və kifayət qədər az olan mənzillər indi təkcə Moskvanın mərkəzində deyil, müxtəlif siniflərdəki yeni binalarda satılır. Deyə bilərik ki, onlar geniş alıcı kütləsi üçün əlçatan olub. Ancaq bu əmlakın alınması həmişə bir çox sual doğurur.

Əvvəllər yalnız dəbdəbəli mənzil hesab edilən və kifayət qədər az olan mənzillər indi təkcə Moskvanın mərkəzində deyil, müxtəlif siniflərdəki yeni binalarda satılır. Deyə bilərik ki, onlar geniş alıcı kütləsi üçün əlçatan olub. Ancaq bu əmlakın alınması həmişə bir çox sual doğurur.

Yaşamaq yoxsa işləmək?

Mənzilin formatı ilə hələ də tanış olmayan potensial alıcıdan yaranan ilk sual, onların mənzillərdən nə ilə fərqlənməsidir? Bir çoxları hələ də yalnız böyük ölçülərə və xüsusi bir düzenə inanırlar. Buna görə də, kiçik studiya mənzilləri təklifi ilə qarşılaşdıqda, bəzi müştərilər belə binaların hansı kateqoriyaya aid olması ilə bağlı çaşqınlıq yaşayırlar.

Əslində mənzillər yaşayış yeri deyil. “Mülkiyyət şəhadətnaməsində belə obyektlər qeyri-yaşayış sahəsi kimi göstərilib. İcazə verilən istifadə növü adətən göstərilmir”, - Megapolis-Service rieltor korporasiyasının partnyoru, Century 21 Eurogroup Daşınmaz Əmlak Akademiyasının baş direktoru Petr Maşarov izah edir.

S. A. Riccinin sözlərinə görə, bəzi hallarda daşınmaz əmlakdan icazə verilən istifadə növü sənədlərdə göstərilir. Məsələn, Moskva Şəhər Beynəlxalq Biznes Mərkəzində mənzillərin satışının bir hissəsi olaraq, sertifikatda "otel tipli mənzillər" girişi edilir.

Deməli, əslində bu kommersiya daşınmaz əmlakıdır. Məhz bu hal mənzilləri ofislərlə yanaşı çoxfunksiyalı mərkəzlərin bir hissəsi kimi yerləşdirməyə, həmçinin keçmiş inzibati binaları yaşayış komplekslərinə çevirməyə imkan verir.

Eyni zamanda, mənzillərin əsl məqsədi yaşayışdır. Cushman & Wakefield-in hüquq şöbəsinin rəhbəri Vladimir Jelninin sözlərinə görə, Rusiya qanunvericiliyi bu tip daşınmaz əmlakın rəsmi tərifini hələ hazırlamayıb, buna görə tərtibatçılar Rusiya Federasiyasının İdman və Turizm Nazirliyinin yanvar tarixli əmrindən istifadə edirlər. 25, 2011-ci il № 35, mənzili sahəsi 40 kvadratmetrdən çox olan bir otaq kimi müəyyən edir. m, mətbəxi olan iki və ya daha çox qonaq otağı olan. Bu əsasda, Blackwood-un konsaltinq, analitika və tədqiqat departamentinin direktoru Yelena Rzhavskaya deyir ki, mənzillərdə müvəqqəti qeydiyyata otellərdə olduğu kimi eyni prinsiplə, beş ilə qədər müddətə icazə verilir. Ancaq burada da nüanslar ola bilər: bəzi bazar iştirakçılarının anonimlik şərti ilə dediyi kimi, qeydiyyat yalnız bütün tərtibatçının sənədlərində mehmanxana (və ya ofis-otel) kompleksinin tikildiyini göstərdiyi halda mümkündür.

Bununla belə, mənzillərin satışı ilə məşğul olan tərtibatçılar və rieltorlar əmindirlər ki, onların alıcısı dəqiq nə alacağını dəqiq başa düşür və qeydiyyat problemi onu çox nadir hallarda maraqlandırır. Bununla belə, bəzi şirkətlər hələ də öz müştərilərinə mənzilləri mənzil fonduna çevirmək perspektivini vəd edirlər. MIC-Daşınmaz Əmlak şirkətinin Presnya filialının direktoru İnna İqnatkina, "Bu imkan mövcuddur, lakin obyekt yaşayış binaları üçün bütün tələblərə və sahiblərin bu köçürməni həyata keçirmək istəyinə cavab verməlidir" dedi. "Məsələn, Flotilla məhəlləsi, inşaatçının ifadələrinə görə, bütün mənzil standartlarına uyğun olaraq tikilir və çox güman ki, mənzil fonduna köçürmə mənzil sahiblərinin kollektiv tələbi ilə həyata keçirilə bilər." Eyni zamanda, ekspert indiyə qədər mənzillərin tikinti başa çatdıqdan dərhal sonra mənzilə çevrilməsinin yeganə nümunəsini gətirir - bu, "Tsvetnoy" qarışıq kompleksinin əfsanəsidir.

Bununla yanaşı, ekspertlər sənədlərə əsasən qeyri-yaşayış sahəsi kimi qeyd olunan yaşayış komplekslərinin bəzilərinin ofisə çevriləcəyi ilə bağlı qorxuları da aradan qaldırırlar (bu, qalan mənzillərin sakinlərinə mane olacaq). Əvvəla, yaşayış üçün nəzərdə tutulmuş mənzili almaq və sonra onu ofis kimi istifadə etmək sadəcə olaraq sərfəli deyil: 1 kv.m. m ofis sahəsində adətən aşağıdır.

Yan təsirlər

Əgər yaşayış yeri üzrə qeydiyyat (qeydiyyat kimi də tanınır) həmişə alıcıları maraqlandırmırsa, daşınmaz əmlak vergisinin məbləği və əməliyyat xərcləri hamını narahat edir.

Elit seqmentdə idarəetmə şirkətinin xidmətlərinin, o cümlədən mənzil-kommunal xidmətlərinin dəyəri təxminən $7/kv.m təşkil edir. m/ay Bu nümunəni Capital Group-un lüks daşınmaz əmlak departamentinin direktoru İrina Roqaçeva verdi. “Paytaxtlar Şəhəri”ndə mənzil sahibləri məhz bunu ödəyirlər. Məsələn, 150 kvadratmetrlik bir binanın saxlanması. m sahibindən ayda 31 min rubldan çox pul tələb edəcək. Ekspertin fikrincə, bu, həddən çox uzaqdır. Beləliklə, dəbdəbəli seqmentdə bəzi mənzillərin istismarı bu sürəti keçə və hər kv.m üçün 10-13 dollara çata bilər. m/ay

Biznes sinifində hər şey daha təvazökardır. KR Properties-in satış direktoru Aleksandr Poduskovun sözlərinə görə, bu seqmentdə əməliyyat xərcləri 3-5 dollar/kv.m-dən çox olmayacaq. m/ay Beləliklə, 100 kv.m sahəsi olan mənzillər. m sahibinə ayda 15 min rubla başa gələcək.

Ekonom sinif üçün hələlik orta çəkili məlumat yoxdur, lakin hesab etsək ki, məzənnə eyni 5 dollar olacaq, onda sahəsi 45 kv.m olan mənzillərin sahibləri. m ayda təxminən 6 min rubl ödəməli olacaq. Olduqca yüksək ödənişlər qeyri-yaşayış sahələri üçün mənzil-kommunal xidmətlərin tariflərinin mənzillərə nisbətən orta hesabla 10-15% yüksək olması ilə əlaqədardır. Lakin tərtibatçılar, məsləhətçilər və rieltorlar alıcıların buna hazır olduqlarına inanırlar. "Müştəri ilə işləyərkən biz həmişə ona vergi yükü, elektrik enerjisi, isti və soyuq su, istilik xərcləri barədə məlumat veririk ki, bu da yaşayış binalarının tariflərindən fərqlənir", - S.A. Ricci əmin edir.

Vergi yükü

Daşınmaz əmlak vergisi mənzillərin alıcısı üçün başqa bir inkoqnitadır. Çoxlarının isə xaricdə yaşamaq təcrübəsi var idi. Yeri gəlmişkən, ABŞ-da qiymət birbaşa əmlakın bazar dəyəri ilə bağlıdır. “Rusiyada verginin məbləği regiondan asılı olaraq dəyişir. Moskvada bu yaxınlara qədər aktivin inventar dəyərindən asılı olaraq dərəcə 0,2 və ya 0,5% təşkil edirdi”, - “Restavraciya N” şirkətinin kommersiya direktoru Timur Suxarev bildirib.

Əksər ekspertlər hesab edir ki, müasir yeni tikili komplekslərində mənzillərə 0,5% vergi tutulacaq və yaxın vaxtlarda bu, artırıla bilər. Hər kəs ödəniş məbləğini hesablaya bilər (ən azı təxminən), lakin burada da qeydlər var. "İndi mənzillər əsasən qeyri-yaşayış sahələrinin payı kimi qeydiyyata alınır" deyə daşınmaz əmlak bazarının müstəqil eksperti Yuri Koçetkov vurğulayır. - Yəni, onlar üçün vahid vergi 0,5% dərəcəsi ilə hesablanacaq. Əgər paya ümumi yerlər də (zallar, pilləkənlər) daxildirsə, bu, əlavə olaraq sahibinin xərclərini artıracaq”.

Mənzillər və ya mənzillər - seçim əslində asan deyil. İlk baxışdan mənzillər son dərəcə cəlbedici seçimdir. Onlar mənzillərdən heç bir fərqi yoxdur, daha ucuzdur, hətta yaxşı bitirmə ilə və tez-tez daha prestijli ərazilərdə yerləşirlər. Ancaq necə deyərlər, "yaxşı" pulsuz deyil, xüsusən də mənzil kimi böyük alışlara gəldikdə. Zaman keçdikcə öz mənzilinə sahib olmaq ciddi başağrısı ola bilər. Xüsusən də, əgər onları alarkən, insan bundan sonrakı bütün xərclərini kalkulyatordan və... Mülki Məcəllədən istifadə edərək hesablamırsa.

Mənfi 1. “Kommersiya tarifi ilə” mənzil-kommunal xidmətlər

Mənzilin mənzildən birinci və əsas fərqi ondan ibarətdir ki, hüquqi statusuna görə mənzil yaşayış üçün nəzərdə tutulub, mənzil isə kommersiya mülkiyyətidir. Yəni, sən ömrünün sonuna kimi də onlarda yaşaya bilərsən, amma bu, onları mənzil etməyəcək. Mənzillər mütləq ofis deyil, bəziləri otel kimi nəzərdə tutulub.

Sovet dövründə 1980-ci il Olimpiadası üçün Moskvada turistlərin və rəsmi nümayəndə heyətlərinin yerləşdiyi bir neçə onlarla çoxmərtəbəli otel tikilmişdi. Və oyunlar başa çatdıqdan sonra bu hündürmərtəbəli binalar yaşayış binalarına çevrildi və keçmiş mehmanxana otaqları mehmanxana tipli mənzillər adlandırılmağa başladı və Moskvada növbədə olanlara paylandı.

İndi o qədər də sadə deyil - mənzillər kommersiya daşınmaz əmlak olduğundan, sahiblərinin daimi yaşamalarına baxmayaraq, onların istifadəsi üçün kommersiya dərəcəsi ilə ödəməlisiniz. Mənzillərdə mənzil-kommunal xidmətlərin ödənişi sadə mənzillərlə müqayisədə 15-25% yüksəkdir. Və bu, tariflərin hazırkı artımı ilə böyük bir dezavantaj ola bilər. Sonda, artıq ödənişi hesablasanız, onda 10 illik artıq ödəniş baxımından ayda əlavə 2,5 min rubl 300 minə çevriləcək və bu məbləğ artıq mənzillər və mənzillər arasındakı qiymət fərqinə yaxındır.

Mənfi 2. Əmlak var, amma “qeydiyyat” yoxdur

Mənzillər tam yaşayış yeri deyil. Ona görə də onlarla daimi qeydiyyatdan keçmək mümkün deyil. Aydındır ki, heç kim müvəqqəti qeydiyyatı ləğv etməyib, lakin bu, yalnız tikinti başlamazdan əvvəl bütün binanın inşaatçı tərəfindən elan edildiyi və apart-otel və ya otel kimi tikildiyi təqdirdə mümkündür.

Mənfi 3. Və əlavə ödəyin!

Mənzillərin başqa bir mümkün çatışmazlığı, əgər onlar şəhərdən kənarda tikilirsə, kommunikasiyaların birləşdirilməsinin dəyəridir. Tikinti şirkətləri çox vaxt elektrik, su, kanalizasiya və qazın verilmədiyi ərazilərdə tikinti üçün torpaq almaqla pula qənaət edirlər. Orada hər şey əladır: gözəl təbiət, çay... Amma mənzilləri güzəştli qiymətlərlə satarkən tikinti şirkətləri alıcıları kommunikasiyaya qoşulmaq üçün əlavə pul ödəməyə məcbur edir. Buna elektrik enerjisinin, qazın, suyun və zibilin daşınması üçün şişirdilmiş qiyməti də əlavə etsək, adi mənzillərlə müqayisədə “sivilizasiyanın üstünlükləri”nə görə ödəniş fərqi dörddə bir yox, daha çox artacaq. Xüsusilə yerli hakimiyyət orqanları ilə "əlaqəli" olan vasitəçi firmaların iştahını nəzərə alsaq.

Minus 4. Klinika və məktəb olmadan

Yaşayış komplekslərinin yanında məktəb, uşaq bağçası və digər sosial müəssisələrin tikilməsi ilə bağlı hakimiyyət hələ də çox narahat deyil. Formal olaraq, məmurlarda günah tapa bilməzsiniz - niyə bir otelin və ya "ofis şəhərciyinin" yanında məktəb olmalıdır? Məşq etmək üçün kim var? Artıq yerli rəhbərliyin kifayət qədər başağrıları var. Bundan əlavə, qanun yaşayış komplekslərinin tikintisi ilə məşğul olan şirkətlərdən məhəllələri sosial infrastrukturla təchiz etməyi tələb etmir (məhz buna görədir ki, onlar mənzilləri “tam hüquqlu” mənzillərdən daha ucuz sata bilərlər). Buna görə də, ən yaxın körpələr evi və xəstəxanalardan çox uzaqda bir mənzil almaq riski var.

Minus 5. Faydasız kirayə

Mənzil sahiblərinin mənzil-kommunal xidmətlərinin ödənilməsi üçün öz müavinətlərindən, subsidiyalarından və subsidiyalarından istifadə etmək hüququ yoxdur. Bu o deməkdir ki, yaşayış komplekslərindən mənzil almış müharibə veteranları, pensiyaçılar, çoxuşaqlı ailələr, əlillər və digər benefisiarlar ödənişi “tam” ödəməyə məcbur ediləcək və bir müddət əvvəl vəd edilmiş qeyri-yaşayış əmlakı üçün vergi dərəcəsinin artırılması da ola bilər. bəzi kateqoriyalar sahibləri üçün mənzilləri çox bahalaşdırın.

Mənfi 6. Kommunal köləlik

Mənzil Məcəlləsində qeyd olunur ki, yaşayış binası bütün sakinlərin ümumi mülkiyyətidir. Buna görə mənzil sahibləri özləri üçün bir idarəetmə şirkəti seçə və ya özləri HOA təşkil edə bilərlər. Mənzillər kodda qeyd olunmayıb. Və tez-tez olur ki, tikinti şirkətinin özü kommunal xidmətlər üçün qəsb tarifləri təyin etmək üçün mənzil idarəsi kimi fəaliyyət göstərir.

Üstünlükləri varmı?

Qiymətə əlavə olaraq, mənzillərin mühüm üstünlüyü ondan ibarətdir ki, qanun onların yenidən qurulmasını qadağan etmir. Kvadrat metrlərinizdə istədiyinizi edə bilərsiniz, əsas odur ki, bütün binanın strukturunu təhlükəyə atmayın.

Onu da nəzərə almaq lazımdır ki, hakimiyyət bir neçə ildir ki, yaşayış mənzillərini mənzillərə bərabərləşdirmək barədə düşünür. Nəzərə alsaq ki, Rusiyada bu cür problem məmurlar tərəfindən çox həvəssiz həll olunur, onda bazar iştirakçılarının dediyi kimi, 5-10 ildən sonra bu məsələnin həllində irəliləyiş gözləmək olar.

Mənzillər Rusiya mənzil bazarında kifayət qədər yeni bir fenomendir və əksər ruslar arasında onların alınması ilə bağlı qorxular olduqca başa düşüləndir. Amma son illərin təcrübəsinin göstərdiyi kimi, əgər yeni sahibin kirayə üçün əlavə pulu varsa, başqa yerdə daimi qeydiyyatı varsa və mənzilin qeyri-adi statusundan qorxmursa, o zaman mənzil almaqda qəbahət yoxdur.

Bu yaxınlarda mənzillər kimi daşınmaz əmlak formatı sürətlə inkişaf edir - mənzil fondunun bir hissəsi olmayan, lakin yaşayış üçün əlverişli olan binalar. Onlar inzibati binaların və mehmanxana komplekslərinin layihələrində fəal iştirak edirlər.

“2015-ci ilin sonuna mənzil tədarükünün həcmi təxminən 693,3 min kvadratmetr təşkil edib. m 97 layihədə, onlardan 21-i binaların yenidən qurulmasına aiddir. 2014-cü ildə bu rəqəm 48,2% təşkil etdiyi halda, mənzillərin təklifinin həcmi 12,4% müsbət tendensiya göstərib”, - Est-a-Tet analitik və konsaltinq mərkəzinin rəhbəri deyir.

Onun hesablamalarına görə, hazırda mənzillərin payı yeni tikililər bazarının 26%-ni təşkil edir. NDV-Real Estate şirkətinin analitika və konsaltinq üzrə baş direktor müavini Elizaveta Qudz da oxşar rəqəmləri göstərir - 28%. Ötən il bazara daxil olanlar arasında ən böyüyü “Tushino 2018”, “ZilArt”, “Symbol”, SREDA və s.

Mənzillərin ənənəvi yaşayış daşınmaz əmlakından əsas üstünlüyü onların nisbətən aşağı qiymətidir.

“Mənzillər oxşar xüsusiyyətlərə malik yeni tikililərdəki mənzillərlə müqayisədə daha sərfəli qiymətə malikdir. Xərc fərqi 20-25% ola bilər”, - Qudz deyir.

Boqdanyukun aydınlaşdırdığı kimi, 2015-ci ilin sonunda mənzillərin orta çəkili qiyməti hər kv.m üçün 357,2 min rubl səviyyəsində olub. m.

“Mənzil seqmenti paytaxtda mənzil tikintisi üçün pulsuz yerlərin olmaması səbəbindən inkişaf etməyə başladı. Əvvəlcə tərtibatçılar onları biznes mərkəzlərinin bir hissəsi kimi təqdim etdilər, sonra keçmiş fabrikləri və ya fabrikləri yaşayış komplekslərinə çevirməyə başladılar. Başlanğıcda bu daşınmaz əmlak formatı bu mənzildən müvəqqəti yaşamaq üçün istifadə edən uğurlu iş adamları üçün nəzərdə tutulmuşdu”, BMK layihəsini maliyyələşdirən Match Point-in baş vitse-prezidenti Vladislav Melnikov deyir.

Ənənəvi olaraq mənzillər ikinci ev kimi alınırdı, indi isə vəziyyət dəyişib.

“Biz görürük ki, mənzil və mənzil bazarının hədəf auditoriyası qarışıqdır. Mənzilləri seçərkən mühüm üstünlük onların qiymətidir. Oxşar mənzil (yerləşdiyi yerə görə, kvadrat metrə görə) bugünkü mənzildən 10-15% baha olacaq”, - KR Properties-in loft layihələrinin inkişafı və inkişafı direktoru deyir.

Bununla belə, belə bir alış-veriş edərkən, mənzillərin etibarsız hüquqi statusundan irəli gələn bir sıra tələlərin olduğunu nəzərə almalısınız.
“Termin özü heç bir şəkildə regional və ya federal səviyyədə müəyyən edilməyib, lakin biz deyə bilərik ki, mənzillər, əsasən yaşayış daşınmaz əmlakı olmaqla qanunla tənzimlənir və kommersiya əsasında vergiyə cəlb olunur. Və burada müsbət və mənfi cəhətlər var,” IFC Horizon Capital-da mübahisələrin həlli təcrübəsinin rəhbəri Vasili Itskov deyir.

Qeydiyyatla bağlı problemlər

Qanun nöqteyi-nəzərindən mənzillər vətəndaşların daimi yaşaması üçün nəzərdə tutulmayan qeyri-yaşayış sahəsidir, beləliklə, hətta siz mülkiyyətçisinizsə və belə binada daimi yaşasanız belə, orada qeydiyyatdan keçmək mümkün deyil. Bununla belə, burada bir boşluq var. Mənzil oteldə yerləşirsə qeydiyyatdan keçə bilərsiniz.

“Mənzillər yaşayış sahəsi deyil, ona görə də yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan keçmək mümkün deyil. Qeyri-yaşayış binalarında yaşayış yeri üzrə qeydiyyat yalnız müvafiq binalar ixtisaslaşdırılmış müəssisənin - mehmanxana, istirahət evi, xəstəxana və s.-nin yurisdiksiyasına daxil olduqda aparılır. Bu halda qeydiyyatdan keçmək öhdəliyi müvafiq qurumun müdiriyyətinin üzərinə düşür (713 saylı Qaydaların 14-cü bəndi). Müvəqqəti yaşamaq üçün yerlər mehmanxananın və ya digər yaşayış obyektinin bir hissəsi deyilsə (və biz onlardan danışırıq), onda qeydiyyatdan keçmək öhdəliyi sadəcə yoxdur "deyə A2 hüquq bürosunun baş hüquqşünası Maria Ponamoreva izah edir.

Qeyd etmək lazımdır ki, otel qeydiyyatı yaşayış binasında qeydiyyatla eyni hüquqları versə də, hər beş ildən bir yenilənmə tələb edir.

“Beş il müddətinə müvəqqəti qeydiyyat mənzil sahibinə adi bir Moskva mənzilinin sakini ilə eyni hüquqlar verir, yəni o, yerli klinikaya bağlana, uşağını məktəbə və ya uşaq bağçasına göndərə bilər, belə ki, uşaqlı ailələr arasında digərləri isə mənzil almağa başladılar.” Melnikov deyir.

Kompleks vergitutma

Mənzillər mənzil fonduna aid olmadığı üçün burada vergi endirimi (13% vergi güzəşti) yoxdur. Bu zaman vergilər daha yüksək dərəcə ilə alınır.

“Vergilərdə fərq təxminən 20-25% təşkil edir. Məsələn, 5 milyon rubl üçün bir mənzil üçün. sahibi 4 min rubl ödəyəcək. ildə və mənzillər üçün 4 milyon rubl. "20 min rubl" dedi Bogdanyuk.

Vergi bazası mənzillərin kadastr dəyərinə əsasən müəyyən edildikdə, mənzillər inzibati, biznes və ya ticarət mərkəzində (kompleksində) yerləşmədikdə vergi dərəcəsi 0,5% təşkil edəcək; əmlakın kadastr pasportuna və ya texniki uçot sənədlərinə uyğun olaraq təyinatı üzrə idarələrin, pərakəndə ticarət obyektlərinin, ictimai iaşə və məişət xidmətlərinin yerləşdirilməsi nəzərdə tutulmadıqda və ya analoji obyektlərin faktiki olaraq orada yerləşməməsi; onların kadastr dəyəri 300 milyon rubldan çox deyil.

"Mənzillər yuxarıda göstərilən şərtlərdən heç birinə cavab vermirsə, vergi dərəcəsi 2% təşkil edəcək (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 406-cı maddəsinin 2-ci bəndi). Müqayisə üçün qeyd edək ki, yaşayış binaları üçün vergi dərəcəsi 0,1% təşkil edir (Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 406-cı maddəsinin 1-ci bəndi, 2-ci bəndi)" Ponamoreva deyir.

“Satın alarkən, əmlakın sonrakı sahiblik dəyərinə təsir edəcək bir sıra amillərə diqqət yetirməlisiniz. Məsələn, bina üçün orijinal sənədləri öyrənmək mütləq lazımdır. Əgər ofis və pərakəndə satış və ya ictimai iaşə varsa, o zaman belə obyektlərə vergi 1,2-2% təşkil edəcək, lakin məqsəd fərqlidirsə, məsələn, mehmanxanadırsa, onda vergi 0,5% olacaq”, Poduskov məsləhət görür.

Eyni zamanda, bəzi ərazilərdə yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin kadastr dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilər və yaşayış obyektləri daha bahalı olacaqdır.

Poduskov qeyd edir: "Beləliklə, bəzi hallarda pul baxımından mənzillərin vergisi oxşar göstəriciləri olan mənzillərə nisbətən daha az olacaq".

İdarəetmə şirkəti öz tariflərini təyin edir

Yaşayış (qanun nöqteyi-nəzərindən) daşınmaz əmlakdan fərqli olaraq, mənzillər ümumi əmlakın idarə edilməsi proseduru ilə bağlı LCD-də göstərilən tələblərə tabe deyildir. Beləliklə, mənzillərin sakinləri binanın və ətraf ərazinin və infrastrukturun istismarı üçün idarəetmə şirkətinin müəyyən etdiyi tariflərə heç bir şəkildə təsir göstərə bilməzlər. Buna görə, bir qayda olaraq, mənzil sahibləri üçün ödənişlər daha yüksəkdir.

“Mənzillərdə kommunal xidmətlər mənzillərə nisbətən orta hesabla 15% yüksəkdir. Ümumilikdə, daha yüksək vergi dərəcəsi və kommunal ödənişlər səbəbindən mənzillə mənzil arasındakı qiymət fərqi, mənzil sahibləri orta hesabla 50 ildən sonra mənzil almağa bərabər ola bilər”, - Boqdanyuk deyir.

İnfrastruktur heç bir şəkildə tənzimlənmir

Mənzillər yaşayış olmadığı üçün inşaatçı sakinlər qarşısında heç bir öhdəlik daşımır.

“İnşaatçı əmlaka bitişik ərazini abadlaşdırmağa borclu deyil. Ona görə də görülməsi planlaşdırılan işlərlə bağlı sual ilk veriləcək məsələlərdən biri olmalıdır. Rahatlığınızın səviyyəsi də bundan asılıdır. Uşaq meydançaları yaradılacaq, ağaclar əkiləcəkmi? Nəqliyyat və piyada marşrutları necə təşkil olunacaq? Əgər yaşayış kompleksində təkcə yaşayış deyil, həm də ofis klasteri varsa, onda sonuncu məsələyə xüsusi diqqət yetirilməlidir - uşaq arabası olan analar və tüstü fasiləsinə qaçan məmurlar üçün marşrutlar ayrılmalıdır”, - deyə memarlıq rəhbəri tövsiyə edir. studio T+T Architects.

Mənzillərdə mümkün olan yaşayış və ofis sahələrinin yaxınlığı, ilk növbədə, orada yaşamağa gedənlər tərəfindən əvvəlcədən nəzərə alınmalıdır. Divarın arxasındakı işçi qrupu, daimi qonaqlar, kuryerlər - çox rahat bir məhəllə deyil. Bir ofis təşkil etmək üçün mənzillər almağı düşünürsünüzsə, bəzi tərtibatçıların bu imkanı məhdudlaşdırmağa çalışdıqlarını nəzərə almalısınız. Məsələn, əraziyə məhdud sayda avtomobil icazəsi verirlər.

Sanitariya normaları tətbiq edilmir

“Mənzil alarkən nəzərə alınması vacib olan məqamlardan biri də odur ki, bu daşınmaz əmlak obyektləri yaşayış binaları üçün müəyyən edilmiş və müvafiq işıqlandırma, səs izolyasiyası və izolyasiya səviyyəsini nəzərdə tutan SanPiN standartlarına tabe deyil. Alıcı bunu özü yoxlamalıdır”, - Truxanov deyir.

Eyni zamanda, yenidənqurmadan keçmiş köhnə sənaye binalarında mənzillərin görünməsi qeyri-adi deyil. Loftlar, şübhəsiz ki, öz cazibəsinə malikdir, lakin belə bir əmlak alarkən, təmirin aparıldığı binanın tarixini öyrənmək vacibdir.

“İlk növbədə, bu divarlar arasında hansı istehsal növünün fəaliyyət göstərdiyini öyrənin. Əgər bu müəssisənin fəaliyyəti bu və ya digər şəkildə kimyəvi istehsal və ya təhlükəli tullantılarla bağlı idisə, bu fakt heç bir halda diqqətdən kənarda qalmamalıdır. Zəhərli maddələr torpaqda və hətta tikinti strukturlarının özündə də qala bilər. Amma belə maddələrin çürümə müddəti onlarla, hətta yüzlərlə il deyil. Həmçinin mühüm amil görülən işlərin keyfiyyətidir - daşıyıcı strukturların, bünövrələrin möhkəmləndirilməsi, divarların yenidən qurulması, bütün lazımi sistemlərin quraşdırılması”, - Truxanov xəbərdarlıq edir.

Otağın istənilən hissəsində vanna otağı

Mənzillərin qeyri-müəyyən hüquqi statusundan irəli gələn əsas üstünlük ondan ibarətdir ki, yenidənqurma zamanı tələblər kifayət qədər sərt olan standart mənzillərdən fərqli olaraq, təxəyyül praktiki olaraq qeyri-məhduddur.

“Daxili məkanın arxitekturasını tərtib edərkən və planlaşdırma həllini hazırlayarkən, yaşayış interyerləri kimi ciddi norma və qaydalar yoxdur. Xüsusilə, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri və yaş ləkələr arasında heç bir fərq yoxdur. Beləliklə, mətbəx və vanna otağı otağın istənilən hissəsində yerləşə bilər ki, bu da layihə üzərində işləyərkən memarın imkanlarını əhəmiyyətli dərəcədə genişləndirir. Əlbəttə ki, bu, təmir-tikinti işləri apararkən mənzil sahiblərinin heç bir şəkildə məhdudlaşdırılmaması demək deyil. Layihənin həyata keçirilməsi üçün işlərin layihələndirilməsi və həyata keçirilməsi zamanı əməl edilməli olan əsas sənəd idarəetmə şirkəti tərəfindən konkret obyekt üçün müəyyən edilmiş qaydalar olacaq”, - DVEKATI dizayn studiyasının tərəfdaşı Ekaterina Svanidze deyir.

Mənzillər ruslar tərəfindən həmişə dəbdəbəli mənzil kimi qəbul edilmiş və lüks və zənginlik atributu hesab edilmişdir. Bu gün, hər il orta istehlakçı üçün getdikcə daha əlçatan olur, onlar sürətlə populyarlıq qazanırlar. Eyni zamanda, daşınmaz əmlakın bu formatı bizim üçün qeyri-adi və bir çox cəhətdən anlaşılmazdır. Müasir reallıqlarda yeni binada yaşayış sahəsi almağı planlaşdıran insanlar ilk növbədə suala cavab axtarırlar: mənzillər və mənzillər, fərq nədir?

Mənzillər - bunlar nədir?

Anlamaq üçün əvvəlcə mənzillərin mahiyyətcə nə olduğunu başa düşməlisiniz.

Onların mənzillərdən əsas fərqi yaşayış deyil, kommersiya daşınmaz əmlakı kateqoriyasına aid olmasıdır.

Bu, əsasən onların nə üçün tez-tez biznes rayonlarında, ofis binalarında və böyük otel komplekslərində yerləşdiyini və yeni yaşayış binalarının tikintisinin potensial alıcılar üçün çox cəlbedici olan çox prestijli şəhər məkanlarında həyata keçirildiyini izah edir.

Mənzillər daxili və xarici düşünülmüş müasir dizayna və bütün lazımi kommunikasiyalara malikdir. Statuslarına görə onlar mehmanxana nömrələrinə bərabərdirlər: otellər kimi onlar da sakinlər üçün hərtərəfli xidmətlər, o cümlədən mənzilin təmiz saxlanması, 24 saat mühafizə və parkinq yeri kimi xidmətlər göstərirlər. Bu halda, binalar sahibinin xüsusi mülkiyyətidir.

Mənzillərin mənzillərlə müqayisədə üstünlükləri

Daha sərfəli qiymət

Ekspertlərin fikrincə, mənzillərin qiyməti oxşar ölçülü mənzilin qiymətindən orta hesabla 10-15% aşağıdır.

Daşınmaz əmlak bazarındakı vəziyyəti nəzərə alsaq, bu göstərici kifayət qədər əhəmiyyətlidir, xüsusən də bir çox insanlar üçün mənzillərin daha əlverişli olacağını nəzərə alsaq: çılğın templə yaşamağa öyrəşmiş iş adamları həmişə işləmək üçün uzun müddət yola getməyə hazır deyillər. hər gün. Onların əksəriyyəti üçün ofisinə yaxın yaşamaq daha praktikdir. Və nəzərə alsaq ki, mənzillər ən çox hazır açar təslim mənzillərdir, alarkən pula qənaət etməklə yanaşı, belə daşınmaz əmlakın sahibi bir sıra əlavə narahatlıqlardan da xilas olur.

Əlverişli yer

Almaq mümkün olan mənzillərin əksəriyyəti şəhərin yaşayış massivlərində və ya yeni tikililərdə yerləşir. Bu onunla əlaqədardır ki, bir qayda olaraq, mərkəzdə öz kvadratmetrlərini satmaq istəyən azdır və şəhərin mərkəzində yaşayış sahəsinin inkişafı üçün praktiki olaraq yer yoxdur.

Mənzillərin daxil olduğu kommersiya daşınmaz əmlakına gəlincə, onun mərkəzi ərazilərdə tikintisinə icazə almaq tamamilə mümkündür. Beləliklə, alıcıların hardasa kənarda deyil, məhz mərkəzdə sərfəli qiymətə mənzil almaq üçün real şansı var.

Mənfəətli investisiya

Rieltorların fikrincə, mənzillərin alınması yaxşı investisiyadır. Bu gün apart otellərin təxminən 20%-i investisiya dəstəyi ilə tikilir. Onlardan ən cəlbedicisinin icarəyə verilməsindən əldə edilən gəlir illik 9-12% ola bilər. Bu, eyni müddət ərzində yalnız 4-7% gəlir gətirə bilən mənzillərlə müqayisədə daha sərfəlidir.

Bununla belə, nəzərə almaq lazımdır ki, mənzillər yalnız kirayə vermək sərfəlidir.

Bu tip mənzillərin yenidən satışı olduqca çətin ola bilər, çünki insanların çoxu daimi yaşamaq üçün yer seçərkən hələ də mənzillərə üstünlük verirlər.

Müxtəlif dizayn həlləri

Mənzillərin əksəriyyəti əvvəllər zavod və fabriklərə məxsus olan binaların ərazisində yerləşir. Bu, memarlıq baxımından danılmaz üstünlükdür. Daxili və xarici bəzək həlləri üçün bir çox variant var ki, bu da unikal dizayn yaratmağa imkan verir.

Binalarda tez-tez şömine, qış bağçası üçün uyğunlaşdırılmış terraslar, panoramik şüşələr və bir çox digər qeyri-adi həllər tapa bilərsiniz.

Mənzildə yenidənqurma etmək üçün dəyişikliklərin struktura təsir etməməsi və binanın etibarlılığına və ümumi təhlükəsizliyinə təsir göstərməməsi şərti ilə bunun üçün xüsusi icazə almaq lazım deyil. Və bu o deməkdir ki, mübaliğəsiz, xəyallarınızdakı evi yarada bilərsiniz!

Beləliklə, mənzillər hamının alışdığı mənzillərlə müqayisədə kifayət qədər əhəmiyyətli üstünlüklərə malikdir. Yenə də bu bal çəlləyində məlhəmdə milçək də var. Bu mənzil formatının çatışmazlıqları var, siz də xəbərdar olmalısınız. Bir mənzil və bir mənzil arasında seçiminiz varsa, onlar arasındakı fərq haqqında tam aydınlığa ehtiyacınız var.

Evinizin idarə olunmasını kimə həvalə etməyə hazırsınız: idarəetmə şirkəti və ya HOA? Hansının sizin üçün daha əlverişli və sərfəli olduğunu öyrənin.

Lazımsız əsəblər və növbələr olmadan, internetdən istifadə edərək elektrik sayğacınızın göstəricilərini ötürün: .

Mənzillərin mənzillərlə müqayisədə mənfi cəhətləri

Qeydiyyatdan keçə bilməmək

Mənzillər alındıqdan sonra mülkiyyətə çevrilsə də, yaşayış yeri üzrə qeydiyyata alına bilməz. Kommersiya daşınmaz əmlakı olan bu cür binaları qanuni olaraq mənzil adlandırmaq olmaz. Hətta müvəqqəti qeydiyyatın əldə edilməsi yalnız o halda mümkündür ki, mənzillər apart-otel və ya otelin bir hissəsidir.

Sosial obyektlərin olmaması

Kommersiya daşınmaz əmlakı layihələndiriciləri məktəb, uşaq bağçası və poliklinika kimi sosial əhəmiyyətli binalar tikməyə borclu deyillər.

Rieltorlar adətən apart-otellərin artıq inkişaf etmiş infrastrukturu olan ərazilərdə tikildiyini əsas gətirərək diqqəti bu məsələyə yönəltməməyə çalışırlar. Bununla belə, başa düşməyə dəyər ki, qeydiyyatdan keçməmiş sakinlərin böyük bir artımı artıq mövcud sosial rayon müəssisələrinin imkanlarını üstələyə bilər. Bu məsələnin öz-özünə həll olunacağına ümid etməyin mənası yoxdur. Bu baxımdan sakinlər üçün ciddi gündəlik çətinliklər yarana bilər.

Yüksək kommunal ödənişlər

Mənzillər kommersiya daşınmaz əmlak olduğundan, onlar üçün kommunal ödənişlər yaşayış binalarından fərqli olaraq hesablanır. Soyuq su orta hesabla 10%, isti su isə 21% bahadır. İstilik xərcləri təxminən 22% artacaq. Mənzillər birbaşa şəhər şəbəkələrinə qoşulsa, vəziyyət belə görünür. Vasitəçi təşkilatlar varsa, kommunal ödənişlər daha da baha olur.

Yüksək vergi

Mənzillərin vergisi də onların kommersiya obyekti statusuna görə hesablanır. Bundan başqa, əgər apart otellərdə və mehmanxanalarda yerləşən mənzillər üçün tarif onun kadastr dəyərinin 0,5%-ni təşkil edirsə, pərakəndə və ofis komplekslərinə daxil olan mənzillər üçün 2%-lik dərəcə tətbiq edilir.

Faiz dərəcəsi 0,1-0,3% olan mənzillərlə müqayisədə mənzil sahiblərinin vergi yükü xeyli yüksəkdir.

Vergi endirimi yoxdur

Mənzillər kifayət qədər yeni bir fenomendir: həm Mənzil, həm də Vergi məcəllələrində sahibləri haqqında bir kəlmə də yoxdur. Buna görə də, bu cür binaların alıcısı vergi ödəyicisi kimi əmlak vergisi endiriminə qanuni hüququnu, habelə qanuni normadan aşağı gəliri olan ev sahibinə ödənilməli olan kommunal xidmətlərin ödənilməsi üçün subsidiyalar və güzəştlər haqqında etibarlı şəkildə unuda bilər. .

Özünüzə daha yaxşı olan sualını verərkən: mənzil və ya mənzil, ilk növbədə onların fərqinin nə olduğunu başa düşməlisiniz.

Əmlak hansı məqsədlər üçün alınır, ondan necə istifadə olunacaq və onun nəticələrinə əsaslanaraq satınalmanın nə dərəcədə əsaslı olacağı gələcək sahibinin diqqətlə düşünməsi üçün ciddi səbəbdir.

Mütəxəssisdən izahat üçün videoya baxın: ev almazdan əvvəl nəyi bilməlisiniz.