Все повече и повече апартаменти се появяват на московския пазар на недвижими имоти, но не всички купувачи разбират напълно какви са характеристиките на такива жилища. Специалисти от услугата kvartirolog.ru казаха на The Village какви са апартаментите, как се различават от апартаментите по принцип и какво е по-изгодно да вземете ипотека, ако имате първоначални спестявания.

Какво представляват апартаментите?

Апартаментите са законно нежилищни помещения, предназначени за временно пребиваване. Те обикновено се намират в реконструирани сгради в центъра на града или в нови сгради, където предприемачът не е могъл или не е искал да получи разрешение за жилищно строителство. Такива сгради обикновено се регистрират като нежилищни - хотели, офиси или други цели. Видът на сградата влияе върху размера на данъците върху имотите.

Модерните апартаменти, като правило, не са по-ниски от жилищните сгради по отношение на озеленяването и инфраструктурата на къщата. Но когато ги купувате, трябва да обърнете внимание дали в тази сграда и на вашия етаж има само апартаменти или ще има и офиси или дори търговски площи. Най-удобният вариант са, разбира се, апартаменти в сграда, в която се продават и апартаменти.

Правният статут на нежилищни помещения налага редица ограничения върху апартаментите:

Не можете да се регистрирате при тях - можете да получите само временна регистрация за пет години с възможност за удължаване. В същото време Вие и Вашето дете ще можете да ползвате поликлиники, болници, училища и детски градини в района.

Ако някой от вашите съседи вдига шум цяла нощ, няма да имате правно основание да му влияете.

Сметките за комунални услуги в апартаментите са с 15–20% по-високи, отколкото в апартаментите - тази разлика възниква поради различните градски тарифи за жилищни и нежилищни помещения. Същото важи и за данъка върху имотите: той е 0,5% от стойността за имоти от хотелски тип и други недвижими имоти, към които спадат повечето апартаменти, и 2% за офис помещения. Данъкът върху апартамента за физически лица е 0,1% от стойността му, ако не надвишава 10 милиона рубли. Ставката за по-скъпите имоти е по-висока и може да достигне 2%.

Предприемачът не е длъжен да спазва стандартите, предназначени за жилищни помещения: ниво на слънчева светлина, развитие на инфраструктурата и т.н. Всъщност стандартите обикновено не се нарушават много, особено ако има апартаменти в същия жилищен комплекс.

Как изглежда пазарът на апартаменти в Москва?

до 30%идва разликата в цените между апартаменти и апартаменти. Едностайните апартаменти са средно с 15% по-евтини от сравнимите апартаменти, двустайните са с 20% по-евтини. С отдалечаване от центъра разликата в цената обикновено се увеличава. Вярно е, че някои апартаменти са по-скъпи от сравнимите апартаменти.

около 50%жилищните комплекси с апартаменти принадлежат към бизнес класа, малко по-малко от 40% - към елитния клас, 10% - към комфортния клас.

2,3 милиона рублинай-евтините апартаменти в рамките на Московския околовръстен път са на цена (стая с площ от 16 кв. М в Марфин с доставка в края на 2018 г.). За 2,4 милиона рубли можете да си купите апартамент от 25 квадратни метра. м. в Восточный Бирюльово, който е обещан да бъде завършен в края на тази година.

Колко различни са цените на апартаментите и апартаментите?

Московска област

Минимална цена на апартамент, милиони рубли.

Минимална цена на апартаментите, милиони рубли.

от Садовой до Трети транспортен пръстен

5,2 (36 м²)

3,2 (17 м²)

в близост до Трети транспортен пръстен

4,1 (22 м²)

4,4 (27 м²)

от Третия транспортен пръстен до Московския околовръстен път

2,4 (25 м²)

2,3 (16 м²)

Какво е по-изгодно да вземете ипотека?

Да приемем, че искате да закупите недвижим имот в близост до Третия транспортен пръстен, на не повече от две или три станции от кръговата линия на 15 минути пеша от метрото. Обмисляте жилищни комплекси от бизнес класа с доставка през 2018 г. и изберете едностаен апартамент или апартаменти с площ от около 40 квадратни метра. м. Средно такъв апартамент ще струва 9,1 милиона рубли, а апартаментите - 7,8 милиона рубли.

Да приемем, че имате 3 милиона рубли като първоначална вноска, останалата част от сумата може да бъде изтеглена за ипотека при 11,7% годишно (средна ипотечна ставка в Москва за 1-во тримесечие на 2017 г. според Централната банка на Руската федерация ) в продължение на 15 години. Цената на задължителната имуществена застраховка ще бъде 0,15% (начислява се годишно върху остатъка) на година. В същото време е желателно вашият доход да бъде най-малко 150 хиляди рубли, ако купувате апартамент, и 180 хиляди рубли, ако купувате апартамент: препоръчително е месечната вноска по ипотечния кредит да бъде не повече от 40% вашите приходи.

Колко ще струва една ипотека?

Разноски

Апартамент, милион рубли

Апартаменти, милиони рубли

Цената на обекта

Първоначална такса

Размер на кредита

Общи плащания за целия срок на кредита

По този начин, при първоначална разлика в цената между апартамент и апартамент от 1,3 милиона рубли, крайната разлика с ипотека е 2,8 милиона рубли.

Терминът „апартаменти“ се използва активно в Русия през последните десет години. И ако по-рано това понятие беше размито и неясно, днес то означава абсолютно специфичен вид недвижим имот. "Апартаменти" се наричат:

• Луксозни хотелски стаи;
• Просторни апартаменти, разположени в престижни жилищни комплекси;
• Апартаменти с панорамно остъкляване.

Въпреки факта, че руското законодателство отдавна е дало ясна дефиниция на понятието „апартамент“, техният правен статут все още е под съмнение сред някои експерти.

„Нека разгледаме какви са плюсовете и минусите на новия формат за недвижими имоти и ще се опитаме да дадем точна дефиниция на правния му статут“

От правна гледна точка терминът „апартамент” е доста слабо дефиниран от действащото законодателство. До април 2011 г. беше в сила Заповед № 86 на Rostourism от 21 юли 2005 г. (вече не е в сила), според която апартамент означава стая с площ най-малко 40! кв.м., състоящ се от две или повече всекидневни и оборудвани с пълно санитарно и кухненско оборудване.

През януари 2011 г. е издадена Заповед № 35 на Министерството на спорта и туризма на Руската федерация (влязла в сила на 15 април 2011 г.), според която апартаментът не може да се счита за отделен вид недвижим имот. Тази дума означава една от най-високите категории стаи, разположени в местата за настаняване. Последните включват хотели, ханове, почивни домове, пансиони, мотели, санаториуми и други съоръжения. С други думи, апартаментът е удобна стая във всяко място за настаняване, която е оборудвана с мебели и оборудване от подходящ клас и е предназначена за временно пребиваване.

Ето как изглежда ситуацията от правна гледна точка. Но според експертите на практика днес има четири основни типа апартаменти:

• Сервизни апартаменти;
• Апартхотели;
• Кондо хотели.

Помещенията, разположени в първите три категории недвижими имоти, се отдават под наем (както дългосрочно, така и краткосрочно). Независимо от периода, за който се отдават стаите, на всички обитатели се предоставя хотелско обслужване. Но има и вид хотел, в който недвижим имот може да бъде закупен като собственост. Това са апартаментни хотели. По правило част от стаите в тях се отдават под наем, а други се продават.

Основната причина за появата им в Русия (по-специално в Москва) беше недостигът на обекти за жилищно строителство, както и ниското търсене на офис площи, което не се възстанови след кризата. Няколко фактора, включително постановление на правителството на Москва № 714-PP, въвеждащо забрана за изграждане на запълване, принудиха предприемачите на столицата да търсят заобиколни решения, за да спасят инвестициите си.

Преходът към нов формат на недвижими имоти (апартаменти) се превърна в най-добрия вариант за предприемачите на столицата. Днес много предприемачи превръщат офис сградите в малки блокове, които са оборудвани с всичко необходимо за комфортен живот, след което отдават под наем такива блокове или ги продават. Така в рамките на един проект предприемачът успява да съчетае офис, жилищни и търговски и развлекателни площи. Но си струва да се има предвид, че апартаментите могат да се нарекат жилищни помещения само условно.

Каква е разликата между апартаментите и класическите апартаменти?

Основната разлика между апартаментите и класическите апартаменти е техният правен статут. В съответствие с член 16 от Жилищния кодекс на Руската федерация, следните обекти принадлежат към жилищни помещения:

• Жилищна сграда (част от жилищна сграда);
• Апартамент (част от апартамент);
• Стая.

Необходима характеристика на всеки тип жилище е неговата функционална цел. Според руските закони, жилище е изолирано помещение, което е подходящо за постоянно пребиваване на граждани и отговаря на установените санитарни и технически стандарти, както и други законови изисквания.

Хотели (апартаменти), почивни домове, санаториуми, пансиони, хотели и други места за настаняване имат различно функционално предназначение. Те се използват за временно пребиваване на граждани, за разлика от местата им за постоянно пребиваване.

По този начин, от правна гледна точка, апартаментите са нежилищни помещения, въпреки факта, че при изграждането на обект предприемачът може да спазва всички необходими технически и санитарни стандарти.

Минуси на апартаментите

Струва си да се отбележи, че наличието на такива негативни фактори като статута на нежилищни помещения и невъзможността за регистрация не възпира потенциалните купувачи от апартаментите. Това се обяснява с факта, че техният контингент е доста специфичен - топ мениджъри на големи компании, служители на чуждестранни компании, бизнесмени, които прекарват по-голямата част от времето си в командировки.

За такива хора основното значение е местоположението на съоръжението и наличието на хотелски услуги, а не изобщо проблемът с регистрацията. Освен това клиенти, които вече имат собствено жилище, понякога дори повече от едно, често проявяват интерес към закупуване на апартаменти.

Плюсове на апартаментите

Разбира се, освен недостатъците, апартаментите имат и своите предимства. Основните предимства на такъв имот включват благоприятното му местоположение (собствениците на апартаменти могат да живеят в непосредствена близост до работното си място, понякога дори в една и съща сграда). Живущите в апартаментите имат възможност да ползват хотелски услуги и услуги на търговски и развлекателни заведения, включени в структурата на комплекса.

Безспорните предимства на апартаментите включват свобода в дизайна на такива помещения. В допълнение, категорията на нежилищните помещения дава възможност за регистриране на юридически лица в нея. Това е много удобно за някои компании, тъй като ви позволява да организирате представителен „фронт офис“ със зали за срещи в апартамента.

Пазарът на жилищни и търговски имоти е невероятно обширен. Когато предлагат жилищни имоти, брокерите често наричат ​​апартамент апартамент. Този термин се превръща в своеобразен символ на успех, лукс, независимост и богатство.

Но еднакви ли са тези понятия - апартамент и апартамент? Дори и най-повърхностният поглед ще установи, че това са напълно различни неща. Нека да разгледаме разликата между апартаменти и апартаменти. Нека определим колко значими са тези разлики и защо тези понятия трябва да бъдат ясно разграничени.

Какво е апартамент?

Общоприето е следното определение. Апартаментът е вид отделен недвижим имот, който се използва както за постоянно пребиваване, така и за отдаване под наем. Има самостоятелен вход и е напълно пригоден за нормално живеене: има всички необходими комуникации, отопление, водоснабдяване, канализация. Апартаментите не са еднакви, те се различават един от друг по различното си местоположение в града, район, тип структура на жилищна сграда, етажност и много други параметри. Но въпреки всички различия, апартаментите съставляват един специфичен сегмент - жилищни имоти или жилищен фонд.

На вътрешния пазар на недвижими имоти има достатъчно оферти за продажба на апартаменти: това включва вторични жилища. Апартаментите за продажба могат да бъдат отлично ремонтирани, но обикновено не са обзаведени.

Апартаменти: какво е това?

Апартаменти, оборудвани с модерни комуникации, отлично обзавеждане и разположени в хотелски комплекси, се наричат ​​апартаменти. Това е елитен луксозен имот, използван за временно обитаване на богати гости. Основните характеристики на такова съоръжение са модерен стилен дизайн и пълно осигуряване на битови и технически комуникации. Настаняването в апартаменти е възможно само временно.

С други думи, апартаментите са непостоянни жилища, идентични с хотелска стая. И точно както в класическата хотелска стая, незаменим атрибут на престоя в нея е пълното обслужване в удобно за гостите време, включително пълната гама от дейности по почистване, смяна на спално бельо, осигуряване на места за паркиране, специализирани услуги за сигурност и други инфраструктурни съоръжения.

Това е много популярно в курортните зони и столичните райони. Заможните граждани често купуват апартаменти в непосредствена близост до работа, за да спестят време. Комфортни комплекси, така наречените апарт-хотели, се изграждат в непосредствена близост до морето или до бизнес центъра на града.

На потенциалния купувач се предлагат различни видове апартаменти, най-често срещаните от които са двустайни и западни варианти „студио“, в които всекидневната е комбинирана с кухня. На пазара обаче се продават апартаменти с 2 и 3 спални, както и многоетажни помещения. Разликата между апартамент и апартамент е, че купувачът на апартамент придобива жилищна площ с модерен ремонт, стилни мебели и вградени уреди.

Правен статут на апартаментите

В руското законодателство понятието „апартамент“ не е фиксирано, в същото време терминът „жилищни помещения“ се дефинира доста широко. Признат е като отделно помещение като част от недвижим имот, подходящо за постоянно пребиваване и отговарящо на установените стандарти за санитарни, технически и други оперативни правила. Законодателството предвижда следните видове помещения като жилищни помещения: къща или част от нея, апартамент или дял в него, стая. Терминът „апартамент“ не се отнася за сегмента „жилищни недвижими имоти“. С други думи, на въпроса за апартаментите: какво е това, можете да отговорите, че това са жилищни помещения в нежилищна сграда.

Разлики между апартамент и апартамент

Така че апартаментите не са свързани с жилищния фонд, така че могат да бъдат създадени в сгради от всякакъв тип, например офис сгради. За да получите статут на „апартамент“, се изисква принадлежност към жилищния фонд. Освен това има разлики между тези понятия в други равнини:

• съгласно изискванията на резолюцията на Госстандарт, площта на апартамента не трябва да бъде по-малка от 40 м2, а броят на стаите трябва да бъде 2 или повече; наличието на баня и кухня се счита за задължително;
• Такива изисквания не се налагат на апартамент, който може да има само една стая с много по-малка площ.

Нека разгледаме по-отблизо всяка разлика между апартамент и апартамент.

Цена

Експертите на пазара на недвижими имоти отбелязват, че цената на апартаментите обикновено е с 10-15% по-ниска от цената на апартамент от подобен тип, но експлоатационните разходи винаги са по-високи. Това се дължи на факта, че разходите за комунални услуги за собствениците на апартаменти са значително по-високи от разходите им за собствениците на жилищни имоти. По-специално услугите за отопление са по-високи с 20-30%, водоснабдяването и канализацията - с 12-25%. Представените цифри са двусмислени; цените на жилищните и комуналните услуги зависят не само от регионалното местоположение, но и от естеството на връзката на комуналните услуги с мрежите на организациите за доставка на ресурси. Например, ако услугите се предоставят чрез посредници, тогава ще трябва да платите още повече за тях.

Липсата на понятието „апартаменти“ като част от жилищните имоти не позволява на техните собственици да кандидатстват за субсидии за сметки за комунални услуги, при условие че общият им месечен доход за последните 6 месеца не надвишава установените стандарти. Собствениците на апартаменти не могат да се възползват от предимствата, регламентирани от Жилищния кодекс. Каква е разликата между апартамент и апартамент, освен разходните характеристики?

Функции за регистрация

Закупуването на апартамент предполага възможност за постоянна регистрация по местоживеене. Невъзможно е да се регистрирате в апартаменти по местоживеене поради факта, че законно те не са жилища.

Все още остава неясен въпросът за възможността за временна регистрация в апартаменти, въпреки че няма пряка забрана за упражняване на такова право от собственици на апартаменти, закупени в сгради със статут на апарт-хотел или хотел.

Липса на обекти със социална значимост

Когато решавате коя покупка е по-изгодна - апартамент или апартамент, трябва да запомните, че предприемачът на такива сгради не носи задължение за изграждане на съоръжения за социална инфраструктура. Всъщност този фактор обяснява относителната евтиност на апартаментите - разработчиците на хотелски комплекси, като правило, не строят училища, детски градини и клиники.

Въпреки факта, че брокерите обикновено не повдигат този проблем или го изглаждат с уверения, че застрояването на апарт-хотели се извършва в райони с изградена инфраструктура, не трябва да го забравяте. В мегаполисите обемът на строителството и продажбата на такива комплекси е много значителен, а социалните съоръжения не във всеки район могат да осигурят увеличение на нерегистрираните потребители.

Ръководството на отдела за градско планиране на Москва планира да одобри строителни стандарти, задължаващи предприемачите да изграждат инфраструктурни съоръжения успоредно със строителството на хотелски комплекси. Най-вероятно въвеждането на такива задължения ще повиши цената на апартаментите до цената на апартаментите.

Не се изисква разрешение за преустройство на апартаменти

Как апартаментите се различават от апартаментите? Фактът, че необходимостта или възможността за преустройство на тези помещения се регулира от общите разпоредби на Кодекса за градоустройство, според които не се изисква разрешение, ако предложените промени не водят до структурни промени и не променят нивото на надеждност и безопасност на нежилищна сграда. И ако липсата на разрешителни значително опростява реконструкцията на жилищни помещения, тогава има много проблеми в организационните характеристики на функционирането на такива сгради.

Трудности при управлението на нежилищни сгради и разлики в данъците върху имотите

Съгласно Жилищния кодекс техническите помещения на жилищна сграда (тавани, мазета и т.н.) са споделена собственост на собствениците на жилищните помещения. Това правило не е предвидено за апартаменти. Следователно купувачът, който ги купува, трябва да помни, че собствеността върху останалата част от сградата и инженерните мрежи е на предприемача и той може да наложи на собствениците услугите на управляващо дружество, което е изгодно за него.

В допълнение, законодателството, прието от 2015 г. насам, значително увеличи данъка върху имуществото, чието изчисляване вече ще се извършва на базата на И ако ставката на жилищния данък е 0,1% и се прилагат доста впечатляващи предимства, тогава нежилищните недвижими имоти , което включва апартаменти, се облага със значително по-висока ставка.

Естество на придобиване

Разликата между апартаменти и апартаменти се проявява и за целите на покупката. Покупката на апартаменти като правило е с инвестиционен характер, т.е. в повечето случаи те се купуват с цел печалба, докато покупката на апартамент е с подчертан социален произход – настаняване.

Ако собственикът на апартамент се регистрира като индивидуален предприемач и декларира доходи от отдаване под наем на имущество, тогава той няма право на освобождаване от данък при продажба на тези помещения, дори ако те са били собственост повече от 3 години.

Разбирайки разликите, за потенциалния купувач е по-лесно да реши коя стая му подхожда най-добре - апартамент или апартамент. Кое е най-доброто за него и целите, които преследва, само той си знае. Статусът на закупения имот зависи от естеството на придобиването, възможностите, необходимостта или други условия. Сега, когато обмисляте бъдеща покупка, можете ясно да си представите как апартаментът се различава от апартамента.

Апартамент или апартамент: изучаване на правни аспекти

Понятието „апартамент“ се появи на руския пазар на недвижими имоти не толкова отдавна и все още се свързва с особено луксозни и просторни жилища. Но от правна гледна точка апартаментите и помещенията в апарт-хотелите са различни. Апартаментният комплекс не е жилищна сграда, това е нежилищен недвижим имот. Този статус има своите плюсове и минуси, които трябва да бъдат претеглени, преди да подпишете споразумение с разработчика.

Какво застрашава статута на нежилищни помещения?

И апартаментите, и апартаментите разполагат с всички удобства: вода, канализация, интернет, видеонаблюдение. И все пак има разлика. Строителството на търговски сгради не е толкова строго контролирано, колкото строителството на многоетажни жилищни сгради. Последните са предмет на строги санитарни стандарти, изисквания за планиране и нива на звукоизолация. Новите жилищни комплекси трябва да бъдат осигурени със социална инфраструктура: детски градини, училища, клиники. Жилищни имоти не могат да се строят в близост до опасни или шумни индустрии, а търговските площи трябва да бъдат оборудвани с отделни входове.

Тези правила не важат за апартаменти. Качеството на използваните материали, местоположението на сградите, наличието на локална площ и броя на търговските помещения остават по преценка на предприемача. Тук също не се вземат предвид териториалните нормативи за брой училища и детски градини спрямо брой жители. Това заплашва учебните заведения да не осигурят място за всяко дете, живеещо в апартхотел. И никой не е длъжен да строи допълнителни училища.

Важно: Дори ако апартаментът е единственото ви жилище, те имат право да ви го отнемат за дългове. За съдебните изпълнители този недвижим имот е същото имущество като например кола или гараж.

Какво да правя с регистрацията

Апартаментите не попадат в определението за жилищни помещения, което е обяснено подробно в Жилищния кодекс на Руската федерация. Следователно не можете да се регистрирате при тях за постоянно. Трудности ще има и с временната регистрация: законът я позволява само в апартаменти от хотелски тип. Ако имотът се намира в бизнес център, временният вариант е изключен. Родителите трябва да имат предвид, че за регистриране на деца в апартаментите е необходимо съгласието на всички пълнолетни собственици. С апартаментите ситуацията е по-проста: регистриран възрастен има право да регистрира детето си под 14-годишна възраст без съгласието на други собственици.

Проблемът с регистрацията е критичен, ако купувате апартамент за постоянно пребиваване и се възползвате от регионалните предимства. Плащанията често са обвързани с мястото на регистрация. По-добре е да изясните такива точки предварително.

Как да закупите апартамент в нова сграда изгодно и безопасно

Финансови въпроси

За съжаление, апартаментите не са обхванати от държавни програми за подпомагане, преференциални условия за кредитиране или субсидии. Не можете да използвате и майчински капитал. И в този случай изгодна шест процента ипотека за семейства с две или повече деца няма да бъде дадена. Всички изброени предимства се отнасят само за жилищни помещения.

Същото важи и за удръжките на имуществото. След като закупите апартамент, имате право да върнете определена сума от данъка върху доходите. През 2018 г. максималният му размер беше 260 000 рубли. Ако имотът е регистриран на името на двамата съпрузи, тогава всеки може да поиска данъчно приспадане. Тогава сумата ще се удвои. Ако апартаментът е закупен с ипотека, тогава ще получите и допълнително приспадане за кредитна лихва. Максималната му сума ще бъде 390 000 рубли. Тези закони не важат за апартаменти.

Друг чувствителен въпрос са сметките за комунални услуги. Тарифите за жилищни сгради се контролират на федерално и регионално ниво. Ако те са твърде високи, жителите се свързват с антимонополната служба, оплакват се в прокуратурата или сменят управляващото дружество. Собствениците на апартаменти нямат такова право.

Ами данъците?

Данъкът върху жилищните и нежилищните имоти се изчислява по различни ставки. Според федералните стандарти те плащат за апартамент от 0,1 до 0,3% от кадастралната стойност (държавна оценка на недвижими имоти) годишно. За собствениците на жилища са предвидени удръжки: общата площ се намалява с 20 квадратни метра. В регионите има понижаващи и повишаващи коефициенти, но самият принцип остава непроменен.

Размерът на данъка върху апартаментите зависи от вида на сградата и варира от 0,5 до 2%. Кадастралната стойност на нежилищните недвижими имоти обикновено е по-ниска от тази на апартаментите, но няма удръжки - ще трябва да платите за цялата площ. По-добре е да разберете предварително ставката за имота, в който ще закупите апартамент, и да изчислите очаквания данък.

Ако търсите подходяща апартаментна хотелска стая за покупка, обърнете внимание на жилищни комплекси от реномирани разработчици в Санкт Петербург:

Внимание: обща собственост

Собствениците на апартаменти често не знаят, че притежават и част от общата собственост. Това включва фасади, входове, асансьори и локални зони. И въпреки че жителите не могат да продават своя дял, те имат право да вземат решения за озеленяване. Основните промени изискват съгласието на собствениците. Тук всичко е относително демократично: гласуваш с квадратните си метри. Плащането за комунални услуги също се разпределя между жителите и размерът му зависи от площта на апартамента.

С апартаментите всичко не е толкова ясно. Върховният арбитражен съд определи, че собствениците на нежилищни недвижими имоти имат същите права и задължения за поддръжка на общата собственост като собствениците на апартаменти. Но има един нюанс: в допълнение към самите апартаменти, комплексът може да има и големи фоайета, зони за отдих за посетителите на офиса и търговски помещения. Ако управляващата компания наеме градинар или иконом, тези разходи ще паднат върху плещите на всички собственици.

Има ситуации, когато значителна част от сградата се закупува от едно лице, което става мажоритарен собственик. Той притежава мнозинството от гласовете и има право да взема решения почти индивидуално. Това се случва изключително рядко, но е напълно възможно.

Важно: В нежилищни помещения е позволено да се оборудват хотели, работилници, звукозаписни студия и т.н. Законът за мълчанието тук не важи.

Защо да купувате апартаменти тогава?

Всеки продукт си има купувач – това правило важи и за имотите. Въпреки описаните недостатъци, апартаментите имат и предимства.

• Местоположение. Обектите за изграждане на жилищни комплекси са обект на строги изисквания. Например, обектът не е подходящ за строителство на жилищна сграда поради малките си размери или близост до промишлен обект. И можете да построите хотел върху него. Тогава закупуването на апартамент е единствената възможност да закупите жилище на място, което харесвате.
• Цена. Цената на квадратен метър обикновено е по-ниска, отколкото в апартамент. Това не се дължи на икономии от качеството на материалите, а на опростени одобрения и намалени разходи за разработчика. Земята за нежилищни имоти е по-евтина, освен това няма нужда да харчите пари за социална инфраструктура.
• Възможности за творчество. Апартаментите често се избират от хора на свободна практика и представители на творчески професии, защото са удобни за организиране на студио или работилница.
• Вариативност на оформлението. Няма ограничения за разполагане на “мокри помещения” в апартаментите и има всички възможности за изпълнение.
• Инвестиции. Закупуват се и апартаменти за последващо отдаване под наем. Търсенето на жители и управлението на документи в много жилищни комплекси се извършва от управляващата компания.
• Перспектива. Редица предприемачи обещават впоследствие да превърнат апартаментите в жилищен фонд. Но това не винаги е възможно.

Като цяло животът в апартаменти е удобен за заети хора, които работят много и не искат да мислят за пране и поддържане на дома си чист. По правило управляващите компании предоставят допълнителни услуги като почистване на помещения, доставка на хранителни стоки и готови ястия, повикване на такси или наемане на кола. Ако се интересувате от закупуване на стая, обърнете внимание на квартал Московски от разработчика Plaza Lotus Group, в близост до метростанция Ploshchad Muzhestva от PSK и инвестиционния хотел Korabli от компанията Master Development на остров Василиевски. Можете да видите още повече актуални оферти в този сегмент недвижими имоти, като използвате нашия филтър за търсене:

Официален статут на апартаментите

Към момента на писане на тази статия в Русия няма закон, който да указва статута на апартаментите и да регулира правата на техните собственици. Държавната дума разглежда законопроект, който трябва да намали разликата между правния и действителния статут на такива жилища.

Досега търсенето на апартаменти нараства поради тяхната достъпна цена, имиджов компонент и удобно местоположение. Ще запази ли този формат за недвижими имоти своя чар и приятна разлика в цената, ако апартхотелите се приравнят към жилищните имоти? Ще ви държим в течение!

Абонирайте се за нови статии за продажба на апартаменти

GdeEtoDom.RU се обърна към професионалист, за да разруши съществуващите митове на пазара на апартаменти. Прочетете, за да научите за предимствата и недостатъците на апартаментите и дали си струва да ги купите.

Митове за апартаментите

От гледна точка на професионалния брокер Наталия Широкова, която работи на пазара на недвижими имоти повече от 9 години, основната разлика между апартаментите и апартаментите е следната. - това е нежилищно помещение, в което има стая или стаи, оборудвани за живеене, кухня, баня и други удобства. Експертът обясни предимствата и недостатъците на апартаментите с конкретни примери.

За сравнение бяха избрани две двойки апартаменти. Първата двойка се намира в съседство с обикновена жилищна сграда на Yaroslavskoye Shosse и многофункционален жилищен комплекс с апартаменти до парка Losiny Ostrov, втората двойка се намира до метростанция Vodny Stadium, в която предприемачът предлага както апартаменти, така и апартаменти.

Мит 1. Апартаментите са по-евтини от апартаментите

Нека сравним цената на апартаментите в комплекса със смесено предназначение Vodny и на Yaroslavskoye Shosse.

Наистина, апартаментите са не просто по-евтини, а значително по-евтини от подобни апартаменти. в съседната къща апартаментите са с 36% по-скъпи. Във Водния комплекс разликата беше 20%.

Ако направите избор на апартаменти за 8 милиона рубли. в района на апартаментите на магистрала Ярославское виждаме, че за същите пари можете да си купите:

• 2-стаен апартамент

• и дори 3-стаен апартамент

Така митът се потвърждава.

Мит 2. Високите данъци върху апартаментите

Наистина самият данък е 5 пъти по-висок. За жилищни помещения - 0,1%, но за апартаменти - вече 0,5% от данъчната основа. Трябва да се има предвид, че данъците се изчисляват въз основа на кадастралната стойност на недвижимите имоти, която е значително по-ниска за апартаментите.

Изчислението на примера на апартаменти и апартаменти на магистрала Ярославское изглежда така:

Освен това данъчната основа за апартамент може да бъде намалена поради приложимото данъчно облекчение в размер на 20 квадратни метра. м обща площ на апартамента за всеки собственик на апартамент. Данъчното приспадане обаче не важи за апартаменти.

Така данъчните плащания за апартаменти са по-високи с поне 14 662 рубли на година.

Разликата между сравнявания апартамент и апартамента при покупка е 2 900 000 рубли. Разделяйки тази разлика (2 900 000) на „надплащането“ на данъци от 14 662,67 рубли на година, получаваме 197 години.

Купувачът, закупил апартаментите, плати за тях 2,9 милиона рубли. по-малко, отколкото за апартамент в съседна сграда и плащане на данъци от 14 662,67 рубли. повече ще спести за 197 години.

Митът се потвърждава: данъчната ставка е по-висока, но спестяванията са по-големи.

Мит 3. Няма данъчно облекчение за апартаменти при покупка.

Предоставя се данъчно приспадане:

• до, апартаменти, стаи или дял(ове) в тях в завършена къща, или права върху апартамент, стая или дял(ове) в тях в къща в строеж;
• за закупуване на строителни и довършителни материали;
• за работи, свързани с довършването на апартамент, стая или дял(ове) в тях, както и разходите за разработване на проектна и разчетна документация за довършителни работи;
• за СМР (завършване на жилищна сграда или дял(ове) в нея, незавършено строителство) и довършителни работи;
• за присъединяване към електро-, водо- и газоснабдителни и канализационни мрежи или създаване на автономни източници на електро-, водо- и газоснабдяване и канализация.

Няма данъчно облекчение за апартаменти.

Тук трябва да се има предвид още един момент: само граждани на Руската федерация, които са платци на данък върху доходите на физическите лица, могат да се възползват от данъчното приспадане. Например индивидуалните предприемачи, работещи по опростена система за данъчно облагане, няма да могат да я използват дори в случай на...

Митът се потвърждава.

Мит 3. Апартаментите се строят върху индустриални земи, „напоени“ с тежки метали

Всички апартаменти могат да бъдат разделени на:

• Апартаменти в реконструирани сгради на фабрики и манифактури. Например „The Loft Club“ на улица Духовски 17 е издигната на мястото на фабриката за кожа от 1869 г., всички сгради са построени наново. Лофт квартал "Даниловская мануфактура" - реконструкция на сградата на бивша текстилна фабрика, работила през 19 век, където някои сгради са имали работилници за избелване. Доколко опасни са такива земи, преценява купувачът.
• Апартаменти в нови сгради - MIBC "Moscow City", MFC "Vodny" и др. Нови комплекси се изграждат до жилищни сгради, на същите земи.

Митът е разрушен; не всички апартаменти се намират на индустриална земя.

Мит 4. Невъзможно е да се регистрирате в апартаментите

Временна регистрация е възможна за апартаменти, ако сградата, в която се намират, е със статут на хотел или апарт-хотел, т.е. удостоверението за собственост трябва да съдържа запис „нежилищни помещения от хотелски тип“ или „апартаменти от хотелски тип“ . Тази възможност се предоставя например от Московския сити международен бизнес център и многофункционалния комплекс Vodny.

С временна регистрация можете да запишете детето си в детска градина или училище или да го разпределите в клиника.

Митът е разсеян.

Мит 5. Големи сметки за комунални услуги

Много хора смятат, че разликата в сметките за комунални услуги между апартамент и апартамент е 2-3 пъти по-голяма.

Сметките за комунални услуги за апартаменти в сравнение с апартаментите наистина са с 20% по-високи. Например, за 2-стаен апартамент на Ярославское шосе, 124, собственикът плаща 4500-5000 рубли на месец, а за апартамент в съседна къща - 6000 рубли.

Разлика има, но тя е незначителна.

Митът се потвърждава.

Мит 6. Банките не предоставят ипотеки за апартаменти

Наистина, банките имат много различни подходи към кредитирането на апартаменти. В момента Сбербанк и Росселхозбанк не отпускат заеми за апартаменти, но VTB 24, Bank of Moscow и Delta Credit предлагат да издадат заем за апартаменти при същите условия като апартаментите (12-14%).

Митът е разсеян.

Мит 7. Разработчиците не изграждат социална инфраструктура до жилищния комплекс

Става дума за училища, детски градини и клиники. Всъщност предприемачът не е длъжен да изгражда обекти на социалната инфраструктура и по правило не го прави. Но много разработчици, предвид високата конкуренция на пазара на недвижими имоти, работят върху концепциите на своите проекти и като вземат предвид нуждите на бъдещите купувачи. Например, в (Beregovoy Proezd, сграда 5) се планира изграждането на клиника и детска градина. Освен това жилищните комплекси често се изграждат в райони с изградена инфраструктура, която може да се използва.

Митът не е потвърден.

Въз основа на резултатите от анализа специалистът съветва да изберете апартаменти в следните случаи:

• тези, които вече имат апартамент, в който могат да се регистрират;
• предприемачи, които могат да използват апартамента като офис;
• за тези, които планират;
• млади и активни хора, които купуват малка площ "за начало", т.е. с перспектива след 3-5 години да я продадат и да закупят по-голяма площ.